二手房过户时如何才能安全落户？

2017-08-25    作者： admin

   最近楼市低谷，不少买家都想趁这段时间入手一套房产静待升值。尤其是有二胎计划的家长，都希望在老城区淘得一套名校学位房。

　　但是别以为二手房交易过后就可以万事大吉，原业主有可能会在户口方面再坑多你一把。

　　举个栗子：卖家A计划移居他国，因此急售房产，并与买家B达成房屋买卖协议。不过等到买家B拿到房产证并准备迁移户口时才发现，卖家A的户口还没有迁走。但因为A已经出国，无法处置后续户籍问题。

 

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　　这种情况下一定要注意以下几个问题：

　　1、卖家A户口还没有迁走，买家B可以另外设立一个新的户口么？

　　答：按照户籍管理办法，一般在同一套房屋内只能设立一个户口，当然一个户口内可以允许多位家庭成员落户。因此在二手房交易的过程中，如果卖家没有迁出户口，就会影响买家的户口迁入。

　　2、如果卖家A户口拒绝迁走，买家B可以去法院起诉A么？

　　答：不能，因为单纯就户口迁移问题向人民法院起诉的，人民法院一般不予受理或驳回起诉。

　　3、关于户籍问题，买家可以求助哪个部门？

　　答：户籍管理部门是咱们的公安局，也只有公安部门才有权限处理户籍问题。不过假若原业主不愿意配合迁出户口，公安机关也无权要求原业主迁出，因此这个问题就目前而言可以说是无解。

　　所以关于房屋过户后的户籍纠纷，处理起来真是十分麻烦。但是如果在买房时在合同上约定好，那问题就完全不一样了。

　　具体要怎么操作？其实办法也很简单：

　　办法1：购房前请业主出示户籍信息

　　二手房一般都已经落户，所以在签订合同时最好请原业主出示一下户口本。当然这也有一种可能是户口本上的信息并不完全，而且由于“历史遗留问题”，户口本上也有可能存有“前前业主”的信息，买家可能难以分别清楚。

　　因此，最好的办法就是要求卖家带上房产证和身份证到户籍所在地的派出所户籍科查询，如果卖家拒绝怎么破？最好的办法就是跟这套房子说再见，或者采取下一种办法。

　　办法2：合同上约定户口迁出条款及违约责任

　　虽然前面提到买家无法就户籍迁移问题向法院起诉，但是如果合同中有约定这一条款以及违约责任，这就是完全不同的情况。

　　买卖双方可以在购房合同的补充协议中约定有关户口迁移问题条款及违约责任，比如说约定若卖家因特殊原因不将户口迁出的，买家有权单方面解除购房合同，并要求卖家偿还已支付的购房款和同期利息；或者约定如果卖家不在一定期限内迁移户口，买家有权要求卖家支付一定的违约金等，以此来保障买家权益。

　　说了这么多，相信好多人都已经默默拿起自己刚签的购房合同看了看到底有无户口迁移的相关条款了。如果真的发现没有怎么破？嗯，那就只有希望你的卖家是个好人可以自觉点了，因为这事就算报警，警察也没办法。

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